專(zhuān)家稱(chēng)房屋征收條例對(duì)公共利益界定模糊
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上周5，國(guó)務(wù)院法制辦將 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 (征求意見(jiàn)稿)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“新《條例》”）正式對(duì)外發(fā)布，聽(tīng)取社會(huì)各界意見(jiàn)建議。昨天，記者連線有關(guān)方面人士，共同解析新《條例》。在他們看來(lái)，與公眾預(yù)期相比，新《條例》仍有相當(dāng)差距，將有很多問(wèn)題難以解決�！ 跏紫浾� 李凌 先敘家�！ 臒o(wú)法可依到有法可依的重大進(jìn)步 記者：大家如何評(píng)價(jià)新《條例》？ 趙進(jìn)京：新《條例》重要的1點(diǎn)，是從“拆遷”到“搬遷”，這是1個(gè)很大的進(jìn)步，目的是讓賠償更公正公平，拆遷過(guò)程更加透明、更加科學(xué)規(guī)范�！ 」Γ盒隆稐l例》比老《拆遷條例》整體有進(jìn)步。新《條例》想得還是比較全面，可以大限度地保障被拆遷戶(hù)的利益，真正體現(xiàn)了和諧社會(huì)應(yīng)有的愛(ài)民之心�！ 〔疬w的大問(wèn)題在于政府的權(quán)力與被拆遷者的權(quán)利不對(duì)等，雖然部分條款需要進(jìn)1步商榷，但有法可依比無(wú)法可依還是個(gè)重大進(jìn)步。1部新《條例》解決不了所有的拆遷問(wèn)題，公眾不應(yīng)寄予太大期望。 還有，我們應(yīng)該看到拆遷周筆暢存在的暴利和巨大的利益鏈，如拆遷隊(duì)存在的暴利，開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)商的巨額商業(yè)利潤(rùn)，地方政府唾手可得的gdp增長(zhǎng)和灰色收入等。因此，新《條例》正式頒布前，利益各方還將進(jìn)行激烈的博弈，拆遷周筆暢利益鏈必將考驗(yàn)新《條例》出臺(tái)的魄力�！ ∩瞎偻悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)1般包括拿地、平整土地、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目定位、建筑施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。近期出臺(tái)的1系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策，可以說(shuō)基本滲透了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，唯1所遺漏的就是拆遷環(huán)節(jié)，而拆遷則是平整土地的重要組成部分。因此新《條例》出臺(tái)是完全有必要的，也是非常及時(shí)的�？傮w上是1個(gè)積極向上的條例，明確了政府是拆遷主體，保護(hù)老百姓的利益。但同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入開(kāi)發(fā)提高門(mén)檻，難度相對(duì)加大�！ ∈⒋罅郑合啾纫郧暗摹恫疬w條例》，新《條例》在很多方面都更加公平、合理，比如，明確界定了“公共利益的需要”的范圍，并將因公共利益的需要而進(jìn)行的對(duì)國(guó)有土地上房屋的征收稱(chēng)為“搬遷”，從而明確區(qū)別于非因公共利益的需要而進(jìn)行的“拆遷”；被搬遷房屋的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人以投票、抽簽等方式確定，而不再是由政府單方指定；在行政復(fù)議、行政訴訟期間不停止拆遷決定執(zhí)行的“霸王”式的老規(guī)定也消失了…… 麻辣建議 難題 強(qiáng)遷能徹底消失嗎？ 記者：新《條例》第5條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這樣來(lái)看，政府的權(quán)力是不是大了？ 趙進(jìn)京：是的，在權(quán)力大的同時(shí)，也給政府提出了更高的要求。因?yàn)樵诓疬w中，被拆遷的人期望值非常高，想要更高的賠償，拆遷時(shí)間就會(huì)慢；但開(kāi)發(fā)商要求時(shí)間越快越好，賠償越少越好，所以對(duì)政府的要求更高了。我們統(tǒng)計(jì)過(guò)，在河南閑置的土地中，四零%多未開(kāi)發(fā)的原因在開(kāi)發(fā)商，五零%的原因在政府，因?yàn)檎疬w遲遲不能完成，所以也耽誤了開(kāi)發(fā)進(jìn)程�！ ∩瞎偻�1些地方政府以前的工作方法簡(jiǎn)單、粗暴，產(chǎn)生了很多問(wèn)題。我所擔(dān)心的是新《條例》能否得到徹底地貫徹和執(zhí)行。其實(shí)，關(guān)于強(qiáng)遷，早在本屆政府執(zhí)政之初就已禁止，只不過(guò)是沒(méi)有明令而已。但由于開(kāi)發(fā)商和1些地方政府急功近利，強(qiáng)遷之事在各地時(shí)有發(fā)生，因此才造就了多個(gè)“史上牛的釘子戶(hù)”�！ ‰y題 誰(shuí)來(lái)界定“公共利益”？ 記者：我們注意到，新《條例》對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)定不多，缺點(diǎn)在哪里？ 趙進(jìn)京：相比較而言，公益性開(kāi)發(fā)工作容易做，現(xiàn)在難點(diǎn)在商業(yè)開(kāi)發(fā)，但新《條例》避開(kāi)了商業(yè)開(kāi)發(fā)，這是不合適的。 盛大林：首先，“公共利益”的標(biāo)準(zhǔn)中，模糊地帶太多，如果不明確，會(huì)帶來(lái)很多后患。比如，新《條例》規(guī)定“為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要”是公共利益。這里面有個(gè)定語(yǔ)即“由政府組織實(shí)施的”，這到底是什么意思？在城市建設(shè)的實(shí)踐中，有很多大的工程，比如中央商務(wù)區(qū)或某種功能區(qū)的建設(shè)是由政府規(guī)劃和牽頭的，但其中的大部分甚至全部項(xiàng)目都是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，這種情況算不算“由政府組織實(shí)施”？如果算，恐怕“公共利益”就會(huì)被泛化，會(huì)引發(fā)很多矛盾�！ ￡P(guān)于公共利益的標(biāo)準(zhǔn)中還有1個(gè)兜底的規(guī)定，即“法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要”，這1條危險(xiǎn)，因?yàn)樗赡鼙划?dāng)成1個(gè)大筐，什么都往里面裝�！ ≌且�?yàn)樯鲜龇N種模糊地帶的存在，由誰(shuí)來(lái)認(rèn)定公共利益變得格外重要，可新《條例》恰恰沒(méi)有作出明確的規(guī)定。按照1般的理解，似乎默認(rèn)為縣級(jí)以上政府――征地由政府來(lái)組織，然后又由政府來(lái)認(rèn)定，這也不太合理。但如果不讓政府來(lái)認(rèn)定，又可能大大降低征地及城建的效率。綜合各種因素，我認(rèn)為，至少應(yīng)該有前置的聽(tīng)證程序，然后再有司法上的仲裁程序�！ ‰y題 憑什么多數(shù)人可以決定少數(shù)人命運(yùn)？ 記者：有人反映，按照新《條例》，危舊房改造屬于公共利益的需要，九零%的住戶(hù)同意就可以決定征收，這樣對(duì)一零%的人就不公平了�！ 」Γ涸谝酝姆课莶疬w中，真正的釘子戶(hù)也達(dá)不到一零%的數(shù)量。吳萍們?cè)诓疬w條例下還可以與開(kāi)發(fā)商對(duì)峙，而在征收條例面前就只有少數(shù)服從多數(shù)了。但在每1戶(hù)都是獨(dú)立的民事主體時(shí)，法律根據(jù)什么設(shè)定多數(shù)人可以剝奪少數(shù)人的權(quán)利？誰(shuí)不愿意從長(zhǎng)期居住的原有危舊房中搬遷，難道就是違反了物權(quán)法所說(shuō)的“不得損害公共利益和他人合法權(quán)益”？普通城市居民居住條件是否需要改善，完全可以由危舊房主們?nèi)ズ烷_(kāi)發(fā)商們協(xié)商，并不1定非得由政府以“公共利益的需要”出面。否則，改變不了打著危舊房改造而進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的局面。危舊房改造還是不予納入公共利益為好。新《條例》中的“其他公共利益需要”這1條根本是不合理的，意味著政府會(huì)擁有無(wú)限大的權(quán)力，憑著這1條，相關(guān)職能部門(mén)就有了足夠?yàn)樗麨榈馁Y本。這1條1旦寫(xiě)進(jìn)法律，那就可能造成“官”會(huì)以種種“其他理由合理擾民”�！ ‰y題 市價(jià)能否足夠補(bǔ)償被征收人？ 記者：從網(wǎng)上留言中，幾乎百分之百的周冬雨對(duì)新《條例》中按市價(jià)補(bǔ)償這1規(guī)定持否定態(tài)度，甚至表態(tài)如果自家拆遷，1比1補(bǔ)償肯定不走。補(bǔ)償?shù)降自撛趺炊▋r(jià)？ 郭力：拆遷給老百姓造成的損失不僅是房子沒(méi)了，還有周轉(zhuǎn)房的租金、以前和將來(lái)裝修的費(fèi)用、搬屋的人工成本、搬屋后對(duì)周邊生活環(huán)境的不適應(yīng)等，這些損失不應(yīng)由老百姓來(lái)承擔(dān)。不管是公共利益搬遷還是商業(yè)開(kāi)發(fā)，都不能損害被拆遷人的權(quán)益。此外，土地有升值空間，拆一零零平方米平房留下的土地建起一零層樓房，面積就變成了一零零零平方米，是原住戶(hù)讓出了房子和土地才使這種暴利成為可能，不能只按1比1補(bǔ)償被拆遷人。綜合起來(lái)看，以市價(jià)的一.二倍到二倍的標(biāo)準(zhǔn)為宜�！ ‰y題 遭遇暴力強(qiáng)遷找誰(shuí)說(shuō)理？ 記者：在過(guò)去的拆遷案例中，當(dāng)事人都遭遇了投訴無(wú)門(mén)的難題。今后，他們?cè)撛趺崔k？ 上官同君：對(duì)于這些處罰條款的執(zhí)行力度，能否真正給被拆遷人撐腰？雖然規(guī)定了暴力搬遷要處罰，但誰(shuí)來(lái)處罰沒(méi)有明確�，F(xiàn)實(shí)的情況是，有些地方上遭遇暴力強(qiáng)拆的住戶(hù)報(bào)警都沒(méi)用，更不知道該去找誰(shuí)說(shuō)理了。 郭力：征收辦的權(quán)力太小了，如果發(fā)生暴力拆遷，他們根本制止不了。如果是拆遷公司強(qiáng)拆，倒可以用吊銷(xiāo)資質(zhì)的方式進(jìn)行處罰，但如果有官商勾結(jié)的情況，征收辦根本沒(méi)能力管�！ ‰y題 中介機(jī)構(gòu)可以信任嗎？ 記者：如何保證房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)立場(chǎng)中立，實(shí)現(xiàn)公平補(bǔ)償，是引發(fā)爭(zhēng)議的重大問(wèn)題之1。那么，中介機(jī)構(gòu)可信嗎？ 郭力：新《條例》規(guī)定，補(bǔ)償價(jià)格不得低于類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人以投票、抽簽等方式確定�！ ∩鲜鲆�(guī)定無(wú)疑是重大進(jìn)步，但中介機(jī)構(gòu)是否能保持中立，值得懷疑，需要更完善的制度保證。但現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)很多，也形成了市場(chǎng)，其中絕大多數(shù)都要靠房管部門(mén)吃飯，與政府關(guān)系密切。 新《條例》將對(duì)中介機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)交給老百姓很好，問(wèn)題是選擇哪1家可以讓老百姓放心？因?yàn)榫退隳氵x擇了異地評(píng)估機(jī)構(gòu)，1旦異地評(píng)估機(jī)構(gòu)得罪了當(dāng)?shù)卣块T(mén)或強(qiáng)勢(shì)征收人，也不可能在當(dāng)?shù)乩^續(xù)經(jīng)營(yíng)，所以，其也會(huì)維護(hù)和政府的關(guān)系�！ ‰y題 政府要淡出拆遷市場(chǎng) 記者：由此看來(lái)，拆遷中的很多問(wèn)題可以說(shuō)是由政府造成的。解決之道是不是政府應(yīng)該淡出拆遷市場(chǎng)？他們走了之后，誰(shuí)來(lái)主持？ 趙進(jìn)京：政府要調(diào)整好3方之間的關(guān)系：讓拆遷戶(hù)得到滿(mǎn)意的賠償，讓開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)程，讓政府得到拆遷人和開(kāi)發(fā)商的滿(mǎn)意。這就要求政府運(yùn)用新《條例》，提高執(zhí)法水平，執(zhí)行更加藝術(shù)，要求有關(guān)部門(mén)把以前拆遷時(shí)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)好，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題往前想，認(rèn)真做好預(yù)案，并進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練，根據(jù)預(yù)案做好被拆遷人的思想工作。把矛盾消滅在萌芽狀態(tài)，把工作做到位�！ 」Γ航鉀Q目前的拆遷困局，好的出路就是地方政府從拆遷的巨大利益中抽身而出，引入成熟的中介組織或機(jī)構(gòu)來(lái)主持拆遷。這樣政府既能避免和拆遷戶(hù)發(fā)生正面沖突，減少暴力拆遷，又能使政府處于1種超然的仲裁者地位。只有地方政府不被利益所牽絆，拆遷困局才有真正化解的希望�！ 〉日嬲霾疬w市場(chǎng)了，可以由中介組織來(lái)主持大局，拆遷人和被拆遷戶(hù)按照市場(chǎng)化原則，平等地坐在1起談。只要補(bǔ)償公平合理，雙方就不會(huì)有太大分歧。即使出現(xiàn)沖突，也應(yīng)該由仲裁機(jī)構(gòu)裁決或者通過(guò)法律訴訟尋求終解決�！ ∈⒋罅� 著名時(shí)評(píng)家 東方今報(bào)編委 趙進(jìn)京 省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 上官同君 河南王牌投資管理有限公司董事長(zhǎng) 郭力 中國(guó)城市經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家團(tuán)秘書(shū)長(zhǎng)