專家稱開征將現房產拋售潮 物業(yè)稅征收面臨難題
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所謂物業(yè)稅的模擬“空轉”,是指固然沒有實際征稅,但1切步驟與真實收稅流程相同,由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同介入,統(tǒng)計物業(yè)數量,并進行評估和稅收統(tǒng)計. 據相關媒體報道,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區(qū)試點了六年多之后,將推廣至全國.專家指出,這1信息表明,物業(yè)稅開征步伐將大大加快了. 文/記者蔣悅飛、何穎思、賴偉行、陳海玲、張忠安 昨日,有媒體傳出消息,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業(yè)稅“空轉”(模擬試點)將推廣至全國.對此,本報記者致電國家稅務總局新聞辦公廳主任牛新文,他表示還不清楚有關報道內容,需要進1步了解再作回復.廣東省地稅局有關負責人則表示,目前還沒有收到相關文件. 專家： 可能先對商業(yè)地產試點征收 對于物業(yè)稅的開征,無論是財稅專家、經濟界人士還是房地產專業(yè)人士,幾乎眾口1詞地表示,由于操作成本高,今年內開征幾乎不可能,因而房地產短期內不會受到影響. “既然說是今年全國推廣‘空轉’,就說明今年不會開征,對今年的房地產市場不會產生影響.”廣州市社科院數量經濟研究所所長歐江波昨天接受采訪時表示. 這1看法被多位專家認同.財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為,在全國推廣房地產模擬評稅屬于1種“摸底”性質,以便建立信息系統(tǒng),離真正開征物業(yè)稅還很遠. 中央財經大學稅務學院副院長劉桓就認為,今年在全國范圍內開征物業(yè)稅的可能性還不大,但在局部地區(qū)試點對商業(yè)地產征收,還是很有可能的. 興業(yè)銀行資深經濟學家魯政委認為,物業(yè)稅的開征至少在近幾年是不可能的事情,因為如果真如此,中國經濟賴以生存的支柱即會人為地倒塌. 不過,也有人認為今年會開征物業(yè)稅.房地產營銷策劃人謝逸楓表示,“如果要等二零一一年或二零一二年,樓市基本上瘋狂了,調控基本上達不到什么效果了.” 難點： 技術上可行操作成本太高 劉尚希指出,物業(yè)稅是小稅種,但征稅的操作成本很高,在目前個人工字差距比較大的背景下,還有很多問題需要解決,“比如現在市中心的房子評估價很高,但市中心其實還有不少回遷戶、低工字人群,因為評估價高就要多繳稅；而郊區(qū)的房子評估價低,繳稅少,居住的卻可能是買得起車的人.” 他認為,除“技術上可行性”之外,還要考慮“經濟可行性”,“建立信息系統(tǒng)后還要建立中介機構、仲裁機構等,還有1系列規(guī)章制度,光是委托中介機構作評估,就要花1大筆錢”.如果開征物業(yè)稅按照房子的市場評估價征稅,需要逐家逐戶核定,還要考慮業(yè)主的工字情況,“比個稅還難”. 影響： 1旦開征將現房產拋售潮 不過,社會關注的是物業(yè)稅開征對樓市的影響？“在發(fā)達國家,都會對物業(yè)持有者進行征稅,而且征得還比較重,以抑制投資者的需求.”歐江波表示.但是真正對房地產產生巨大影響,是在物業(yè)稅從沒有到開始征這1階段,投資客會在這個時候集中拋售,貨量增加,價格下跌,但是“這是比較短的1段時間,真正開征了,市場反而平穩(wěn)了.”真正影響有多大,還要看其征稅的額度. 目前,不少政府官員和專家都指出,只要在現有的房產稅基礎上作修改,就可以達到開征物業(yè)稅目的.“就像燃油稅費改革1樣,也只是在原來的消費稅成品油稅目上作修改就達到了目的”,劉尚希說,“物業(yè)稅將來也可能是這種情況”.目前的房產稅屬于財產稅的1種,征稅對象是房屋,房子用于商業(yè)經營、出租就要繳納,但對于個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅.劉尚希指出,只要將房產稅征稅范圍擴大到個人非營業(yè)用房產即可. 波及： 對地產開發(fā)商直接影響較小 不過,由于物業(yè)稅主要是針對炒房的投資投機者,因此對開發(fā)商而言,直接影響較小. 東莞某開發(fā)商負責人表示,物業(yè)稅對開發(fā)商的影響是間接的,主要是防止捂盤,“但即使開征,稅收成本也肯定會低于實際房價上漲所帶來的收益,因此,能否打擊捂盤,實際效果不會太明顯.”他認為,征收物業(yè)稅,會迫使1部分人放棄惡意炒房,減少非剛性需求,使房價逐步回歸理性,但對開發(fā)商影響不大. 物業(yè)稅： 又稱財產稅或地產稅,主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳納1定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高.比如說公路、地鐵等開通后,沿線的房產價格就會隨之提高,相應的,物業(yè)稅也要提高. “空轉”方案各不同 選取哪個未有定數 從二零零三年五月開始,財政部和國家稅務總局分三批在東莞市、遼寧、浙江、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等一零個省區(qū)市和計劃單列市的三二個縣、市、區(qū)開展了房地產模擬評稅試點工作.財稅部門目前已初步建立了房地產數據庫,開發(fā)了若干套評稅軟件,形成了專家支持隊伍,形成了“總體設計、分步實施”的物業(yè)稅改革思路,取消了城市房地產稅,統(tǒng)1了內外資房產稅制度. 劉桓透露,目前試點的城市當中都有不同的“空轉”方案,終選取哪個方案還不得而知.其中1個方案是,針對商業(yè)地產采取跟目前房產稅1致的征稅辦法,即對于自用房產按房價原值的七零%,乘以一.二%的稅率計算,而對于出租用途房產按租金的一二%計算.針對個人非營業(yè)性住宅,則區(qū)分為自住和投資兩種,其中自住用途的免稅,投資用途的(包括超過1定面積的,或者超過1套住房的)要征稅,征多少還未明確,“但出于抑制投機的目的,稅率不應太低.” 劉桓呼吁開征物業(yè)稅要先聽證,“稅負太重老百姓受不了,也打壓了樓市正常發(fā)展；太輕卻起不了抑制作用.” > 相關閱讀： 今年全國部分城市可能試點物業(yè)稅空轉 財政部官員稱物業(yè)稅按評估值征收技術已成熟 深圳否認在全國率先開征物業(yè)稅傳說 專家稱物業(yè)稅提上立法日程 能否平抑房價存爭議